2016
10.13
不動産投資 アパート

不動産投資は儲かるのか!?不動産投資のリスクとメリットを徹底解剖!

副業

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最近はある企業で副業が解禁されたりと、何かと注目されている「副業」。副業にも色々な種類がありますが、その中の不動産投資について着目してみたいと思います。

この不動産投資は副業の中でも注目されている分野ですね。最近のニュースで不動産の融資額が過去最高になったというニュースを目にしました。

自宅用として普通の一軒家を購入することも増えてきたのと同時に、投資として不動産を購入する人も増えてきたのでしょう。

多くの人は将来が不安、資産を残しておきたいという理由で不動産投資を開始しているのだと思いますが、実際のところ不動産投資は本当に資産を残せるのかという疑問もあるでしょう。

「不動産投資はリスクが多いんじゃないの?」

「空室になったらやばいよね」

「老朽化したら自費で直さないといけないし」

といったように、実際よくわからないということも多いのではないでしょうか?

ただ、不動産投資をして月収100万円以上手にしている人もたくさんいるのも事実です。という私も2014年12月頃から不動産投資をスタートし、月に30万程度の利益を上げている不動産投資家でもあります。

そこで今回は、不動産投資の儲かる仕組みとリスクやメリットについて解説していきたいと思います。

不動産投資で利益が出る仕組み

不動産投資の利益

私は現役のサラリーマンなのですが、しっかりと不動産投資で利益を出すことができています。ですので、サラリーマンでも不動産投資で利益を出すことは可能だということです。

不動産投資で利益を出す仕組みは意外と簡単です。

家賃収入 − (銀行返済+必要経費) がプラスになっていれば利益になります。

仮に月の家賃収入が60万円あって返済が25万円、経費が5万円でしたら、利益は30万円になりますよね。これが不動産投資における利益となります。しっかりと利益になっていますよね?

もちろん、銀行のローンを使わないで購入した場合はまた違ってきますが、現実はローンを組んで不動産投資をすることがほとんどですので、ローンを組む前提で解説しております。

家賃収入に対して返済の割合のことを「返済比率」といいます。上記の例ですと、家賃収入60万円に対して、返済が25万円ですので、返済比率は41.66%となります。この返済比率をいかに低くするのかが、不動産投資の大きなポイントになってきます。この返済比率を低くするにはいくつかのポイントがあるので、それはまた別の記事でご紹介いたします。

不動産投資のリスクはどうなの?

risk

不動産投資にも、もちろんリスクがついてきます。

  • 空室リスク
  • 老朽化リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 管理会社リスク
  • 問題入居者リスク

など、いろいろとリスクも存在します。

ただ、このリスクも利益を出しながら、しっかりと対応しておけば、大きな問題にはなりません。

空室リスクもしっかりとリフォームをしたり、マーケティングをすれば問題にならないことが多いです。老朽化対策も購入時にリフォームをすれば大丈夫です。もちろんリフォームをしても利益が出る前提です。

ですが、厄介な問題になるのが「家賃滞納リスク」です。家賃保証会社で対応できるのですが、そういった入居者はできるだけ退去してもらいたいのですが、法律上、退去させるのってなかなか難しいんですよ。

裁判を起こしたりしないといけないので、費用も時間もかかります。幸いなことに私は経験したことはありませんが、想像するだけでも大変です。

ですので、入居者を募集する際に、しっかりと見極めることが大事ですね。

まとめると、不動産投資は当然リスクも伴いますが、どんなリスクがあるかをしっかりと見極め、準備しておけば大丈夫ですので、あまりリスクを心配しすぎることはないです。しっかりとリスクを把握しておけば、それは「デメリット」ですので、「不動産投資はリスクが〜…」ということもあまりないのです。

不動産投資で得られるメリット

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不動産投資をすることで得られるメリットもたくさんあります。

  • 毎月のキャッシュフロー
  • 不動産賃貸ビジネスをするという経験
  • 節税効果
  • 高く売却できたときのキャピタルゲイン
  • 相続税対策

など、さまざまなメリットがあるといえます。

やはり大きなメリットのひとつは、毎月安定した収益を確保できることです。この毎月の利益のことを「キャッシュフロー」とか「インカムゲイン」といったりします。満室経営できていれば、ほぼ何もせずに収入が入ってくるのが不動産投資の魅力ですよね。

また、個人的に一番大きなメリットだと思うのが、不動産賃貸というビジネスを経験できるということです。不動産投資は名称こそ「投資」となっていますが、実際には「不動産賃貸業」です。部屋という価値を提供して、その対価として家賃をいただく、立派なビジネスなのです。このビジネスを経験できるというのが非常に大きいと感じています。普通のサラリーマンですと、基本的には自分でビジネスなんかしないですからね。自分でビジネスを行うことで、人間的にも成長できますし、新たな視点を養うこともできます。

さらに節税効果も期待できます。不動産収入と給与収入は合算しないといけないという決まりがあるので、不動産収入で赤字決算をすれば、所得が減りますので、その分の税金が戻ってきます。ただ、規模を拡大していきたい場合は赤字決算をしまくっていては銀行側からの信用がなくなってしまいますので、融資が受けにくくなってしまうこともありますので、注意が必要です。

不動産投資で利益が確定するのは、売却したときです。別に不動産投資をしたからといって、一生所有しないといけないかというと、そうでもありません。5年で売ってもいいですし、10年で売ってもいいです。購入したときの金額や、ローンの残債よりも高く売ることができれば、それは利益となります。この売却時に出た利益のことを「キャピタルゲイン」ともいいます。安く買うことができれば、毎月のキャッシュフローも期待できますし、数年所有したのちに高く売ってキャピタルゲインを得ることもできます。

まとめ

不動産投資はサラリーマンでもしっかりと利益を残すことができるものですし、実際にそれでサラリーマン以上の利益を出している人もいます。

ただ、不動産投資にはリスクも伴うのが現実です。そこはしっかりと対策をしていくことで、リスクを最小限にすることが可能です。

それよりも得られるメリットが非常に大きいですので、ぜひ副業として不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか?

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